首页 > 国内新闻

房地产去库存何以冷热不均?2020年去库存利好政策有哪些?

文章作者:来源:www.grosnike.com时间:2020-01-25



去库存化是2016年供应方改革的五大任务之一,目标是在高库存压力下的房地产市场。在过去的一年里,房地产清仓取得了可观的成绩,带动了房地产行业的繁荣崛起。但与此同时,城市间冷热不均的现象也相当明显。在新的一年里,面对分裂的房地产市场格局,脱销政策需要区别对待,因地制宜。

今年年初以来,去库存化政策使房地产行业销售额上升、库存下降、投资稳定,初步实现了政策目标。今年前10个月,全国商品住宅销售面积同比增长27%,远高于去年6%的增速。受销售反弹的推动,全国商品房销售面积从年初的7.4亿平方米的高位下降到7亿平方米以下,为近年来首次下降。今年前10个月房地产投资的增长率也从去年的1%上升到7%,使房地产业成为今年经济稳定增长的主要贡献者。

然而,去库存化政策也导致了城市间冷热分布的不均匀。今年前10个月,在全国70个大中城市中,一线和二线城市的新房价格累计平均涨幅分别为22%、11%和5%,差异显着。从另一个角度来看,今年前10个月,70个城市中有4个城市的新房价格上涨了30%以上,但与此同时,一半以上的城市房价涨幅不到5%。今年甚至有五个城市的房价出现负增长。一些大城市房价的快速上涨引起了很多关注,并引起了公众的不满,而许多小城市还没有摆脱高库存的阴影,市场仍然疲软。

房地产去库存

2017,去库存化政策需要优化,以更好地应对房地产市场的严重分化模式。这首先需要准确把握当前房地产市场运行的逻辑。

一种流行但误导的观点认为房价上涨是由于过度发行货币。事实上,房价趋势和货币增长率之间有很强的相关性,但货币是包括房价在内的所有价格的价格。没有钱的支持,价格不可能上涨。货币作为一种高流动性的购买力,没有理由认为它只会推高一些城市的房价,绕过其他城市。这一轮房价上涨一般不能归咎于货币过剩造成的灾难。目前城市间价格差异很大的情况表明,货币不是本轮房价上涨的主要原因。

房价上涨有很多原因。值得注意的是,一些城市房价过度上涨的一个重要原因是城市间土地供应的不平衡。今年前11个月,全国100个大中城市的土地供应总量同比下降8%,较去年略有下降。然而,同期,北方、上海、广州和深圳四个一线城市的土地供应总量同比下降27%,远高于全国平均水平。显然,在需求强劲的一线和一些二线城市,土地和住房的供给跟不上房地产需求的改善,从而形成供不应求的区域需求,从而推高了这些地区的房价。

面对土地供应不平衡造成的区域差异,2017年的房地产调控政策需要以城市规划为基础,不应该全面适用。房地产去库存化政策应更多关注库存压力仍然较高的三线和四线城市,以宽松的姿态保护这些城市不稳定的房地产复苏势头。然而,对于房价上涨过快的一线和一些二线城市来说,主要矛盾已经从拆迁转向短期补偿。有必要通过增加土地供应来缓解房地产供应的瓶颈,稳定底部的房价。考虑到有一个释放土地供应的过程,也有必要采取一些临时政策来抑制这些城市的房地产需求。总的来说

(3)降低契税,调整营业税。2016年2月22日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,对购买面积不超过90平方米的唯一家庭住房的个人减免契税1%。面积超过90平方米的,减按1.5%的税率征收契税。此外,购买房屋2年以上(含2年)对外销售的个人免缴营业税。

(4)营业税改征增值税(营业税改征增值税)。2016年3月24日,财政部、国家税务总局发布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》号文件,明确从2016年5月1日起,“营业税改征”将在全国全面实施,房地产业将由缴纳营业税转向缴纳增值税。个人购房不满2年并向境外出售的,应当全额缴纳5%的增值税。个人购买房屋超过2年(含2年)并向国外出售的,免征增值税。

(5)允许企业更改租金。2016年5月5日,国务院常务会议决定,发展房屋租赁企业,鼓励个人依法出租自己的房屋,并允许商品房按规定转为出租房屋。

——